Rechtsgrundlage für die neuen Pflichtangaben sowie die Vorlagepflicht sind die §§ 16, 16a und 29 EnEV 2014
- Was ist ein Energieausweis?
- Wann, für wen und für welche Immobilien ist ein Energieausweis Pflicht?
- Was ist, wenn man keinen Energieausweis hat?
- Wo bekommt man einen Energieausweis bzw. wer erstellt ihn? Was kostet er? Und wie lange ist er gültig?
- Welche Angaben müssen in Immobilienanzeigen gemacht werden?
Was ist ein Energieausweis?
➡ Der Energieausweis ist ein Dokument, in dem die energetische Qualität eines Gebäudes bewertet bzw. Auskunft über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes gegeben wird.
➡ Grundsätzlich kann der Energieausweis je nach Baujahr und erfüllten baulichen Anforderungen des Gebäudes entweder auf Grundlage des Energiebedarfs (durch standardisierte ingenieurmäßige Berechnungen) oder auf Grundlage des Energieverbrauchs (anhand der Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre) erstellt werden.
➡ Neu ab EnEV 2014: Bei neuen, ab Inkrafttreten der EnEV 2014 für Wohngebäude ausgestellten Energieausweisen ist zusätzlich die Angabe der Energieeffizienzklasse in dem Ausweis Pflicht. Nach bisherigem Recht ausgestellte Energieausweise sind auch ohne Angabe einer Klasse weiter gültig.
➡ Der Ausweis wird – sofern nicht eine Ausnahmeregelung für gemischt als Wohn- und Nichtwohngebäude genutzte Objekte greift – nur für das gesamte Gebäud e erstellt, nicht für einzelne Wohneinheiten, auch wenn diese unterschiedlichen Eigentümern gehören.
Wann, für wen und für welche Immobilien ist ein Energieausweis Pflicht?
➡ Beim Neubau oder wesentlichen Umbau von Gebäuden oder Gebäudeteilen (z.B. einzelne Wohnungen) sowie bei deren Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing muss ein Energieausweis ausgestellt bzw. vorgelegt und übergeben werden.
➡ Die Energieausweispflicht trifft jeweils den Eigentümer, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber.
➡ Einzige Ausnahmen von der Energieausweispflicht sind denkmalgeschützte Gebäude sowie kleine Gebäude mit bis zu 50m² Nutzfläche.
Was ist, wenn man keinen Energieausweis hat?
➡ Wer für ein Bestandsgebäude keinen Energieausweis besitzt, muss spätestens beim Verkauf oder bei Vermietung einen solchen ausstellen lassen. Der vertragliche Ausschluss zwischen Käufer / Mieter und Verkäufer / Vermieter ist nicht (mehr) möglich. Die EnEV 2014 sieht die Einführung unabhängiger Stichprobenkontrollen vor. Wer etwa bei Verkauf oder Vermietung keinen Energieausweis vorweisen kann, dem drohen hohe Bußgelder von bis zu 15.000 €.
Wo bekommt man einen Energieausweis bzw. wer erstellt ihn? Wie lange ist er gültig? Und was kostet er?
➡ Ausstellungsberechtigt sind eine Reihe von Experten, die bestimmte Qualifikationen erfüllen oder Erfahrung im Bereich des energiesparenden Bauens haben. Dazu gehören etwa diplomierte Architekten, Bauingenieure oder Gebäudetechniker (müssen alle ebenfalls Zusatzqualifikation besitzen); ebenso Handwerksmeister, ausgebildete Gebäudeenergieberater oder andere Fachleute mit entsprechender Qualifikation. Diverse Datenbanken mit Adressen stehen u.a. online zur Verfügung.
➡ Die für die Erstellung des Energieausweises notwendigen Daten werden entweder vom Hauseigentümer bereitgestellt oder können auch vom dem Ausweisaussteller selbst ermittelt werden.
➡ Ein Energieausweis ist ab Ausstellung 10 Jahre gültig , sofern nicht durch bauliche oder energetische Änderungen schon vorher die Ausstellung eines neuen Ausweises erforderlich wird.
➡ Die Kosten für die Ausstellung des Energieausweises sind in der EnEV nicht geregelt. Der Preis kann also je nach Aussteller, Gebäudegröße und Arbeitsaufwand variieren. Verbrauchsabhängige Energieausweise werden für ca. 40 bis 100 € erstellt, die aufwendigeren bedarfsabhängigen Energieausweise für ca. 80 bis 300 €. Welche Ausweisart dabei im Einzelfall erforderlich ist, ist von mehreren Faktoren abhängig und kann anhand der EnEV oder mithilfe des Ausstellers bestimmt werden.
Welche Angaben müssen in Immobilienanzeigen gemacht werden?
Gemäß § 16a EnEV 2014 müssen Immobilienanzeigen zum Verkauf oder zur Vermietung ab dem 01. Mai 2014 folgende Pflichtangaben zum Energieausweis enthalten:
- Die Art des Energieausweises : Liegt ein Energiebedarfsausweis oder ein Energieverbrauchsausweis vor?
- Den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs (bei Energiebedarfsausweisen) oder des Endenergieverbrauchs (bei Energieverbrauchsausweisen) des Gebäudes.
- Die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes (z.B. Erdgas, Öl, Kohle, etc.).
- Das im Energieausweis genannte Baujahr des Gebäudes.
- Die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse des Gebäudes (Pflicht zur Angabe nur bei neuen Energieausweisen, die nach Inkrafttreten der EnEV 2014 ausgestellt wurden, sonst freiwillig).
Der Vermieter: Wann braucht er den Energieausweis konkret?
➡ Der § 16 Abs. 2 EnEV 2014 schreibt vor, „[…] hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon […] vorzulegen […]“ und „Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben.“
➡ Der Vermieter/Verkäufer hat also die Pflicht, dies unaufgefordert zu tun. Nur für den Fall, dass keine Besichtigung stattfindet, muss der Verkäufer/Vermieter seine Vorzeigepflicht spätestens auf Verlangen des Käufers/Mieters nachholen („[…] findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem potenziellen Käufer vorzulegen, spätestens unverzüglich, nachdem der potenzielle Käufer dies verlangt hat.“).
➡ Wenn der Vermieter/Verkäufer seiner Pflicht zur Vorlage/Übergabe des Energieausweises nicht unaufgefordert nachkommt (unabhängig davon, ob der Mieter/Käufer darauf Wert legt oder nicht), begeht er gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 3-5 EnEV 2014 eine Ordnungswidrigkeit.
➡ Und die wird, wenn sie bei den vorgesehenen Stichprobenkontrollen entdeckt werden sollte, gemäß § 8 EnEG (Energieeinsparungsgesetz) mit einer Geldbuße von bis zu 15.000 € geahndet.
Sonderregelungen /Regelung für alte Ausweise
- Für Energieausweise, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 01. Mai 2014 ausgestellt worden sind, ist die Angabe des oben in Punkt 2 genannten Wertes in § 29 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 EnEV 2014 wie folgt konkretisiert:
Bei Energiebedarfsausweisen ist der Wert des Endenergiebedarfs, der auf Seite 2 des Energieausweises gemäß dem Muster nach Anlage 6 angegeben ist, zu nennen.
Bei Energieverbrauchsausweisen ist der Energieverbrauchskennwert, der auf Seite 3 des Energieausweises gemäß dem Muster nach Anlage 6 angegeben ist, zu nennen. Ist dabei im Energieverbrauchskennwert der Energieverbrauch für Warmwasser nicht enthalten, so ist der Energieverbrauchskennwert um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche zu erhöhen.
- Für Energieausweise, die vor dem 01. Oktober 2007 ausgestellt worden sind, ergeben sich die Pflichtangaben je nach Art des Ausweises nach Maßgabe des § 29 Abs. 1 und 3 EnEV 2014. Energieausweise, die vor dem 01. Oktober 2007 ausgestellt worden sind und nicht die in § 29 Abs. 1 Satz 1 oder 2 genannten Anforderungen erfüllen, können ab dem 01. Mai 2014 nur noch bis zu sechs Monate zu Verkaufs-oder Vermietungszwecken verwendet werden.
- Alte Energieausweise, die auf Grundlage älterer Fassungen der EnEV ausgestellt worden sind, behalten auch nach Inkrafttreten der neuen EnEV ihre Gültigkeit (sofern keine baulichen Veränderungen die Ausstellung eines neuen Ausweises erforderlich machen; Einschränkungen gelten auch für vor dem 01. Oktober 2007 ausgestellte Ausweise, siehe weiter unten).
ABER : Auch für Gebäude mit diesen Ausweisen gelten ab dem 01. Mai die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen. Die neuen §§ 16, 16a EnEV 2014 beschränken sich nicht auf neue Energieausweise. Der § 29 EnEV 2014 bezieht sich sogar ausdrücklich auf Energieausweise, die nach älteren Fassungen der EnEV (Ausweise von vor dem 01. Oktober 2007 bzw. solche aus der Zeit nach dem 29. September 2007 und vor dem 01. Mai 2014) ausgestellt worden sind. Die Pflicht zur Darstellung in Immobilienanzeigen gilt also auch für vor dem 01. Mai 2014 ausgestellte Energieausweise . Allerdings gelten gemäß § 29 Abs. 1 EnEV 2014 für Energieausweise, die vor dem 01. Oktober 2007 ausgestellt worden sind, gewisse Einschränkungen (siehe unten).
Was aber tatsächlich nur für ab dem 01. Mai ausgestellte Energieausweise gilt, ist in Immobilienanzeigen die Pflicht zur Angabe der Energieeffizienzklasse . Gemäß § 29 Abs. 2 Satz 4 EnEV 2014 ist die Angabe der Energieeffizienzklasse bei vorher ausgestellten Ausweisen freiwillig.
Mit der EnEV 2007, die am 01. Oktober 2007 in Kraft getreten ist, wurden erstmals einheitliche Energieausweise eingeführt, die neben dem Primärenergiebedarf auch den Endenergiebedarf enthalten müssen.
Bei solchen Energieausweisen, die nur den Primärenergiewert enthalten, kann es sich also nur um Energieausweise handeln, die vor dem 01. Oktober 2007 ausgestellt worden sind. Und für genau diese gilt gemäß § 29 Abs. 1 EnEV 2014, dass sie nur dann weiter als Energieausweise bei Verkauf/Vermietung oder für Immobilienanzeigen verwendet werden dürfen, wenn sie entweder von § 29 Abs. 1 Satz 1 oder § 29 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 oder 2 erfasst werden. Wobei jeder dieser Punkte die Angabe des Endenergiebedarfs/-verbrauchs erfodert.
Anderenfalls sind sie ab dem 01. Mai 2014 nur noch bis zu 6 Monate zum Zwecke des Verkaufs/Vermietung oder für die Angaben in Immobilienanzeigen verwendbar (§ 29 Abs. 1 Satz 3 EnEV 2014)
ALSO: Alte Energieausweise, in denen nur der Primärenergiewert, nicht aber der Endenergiewert angegeben ist, sind spätestens ab dem 01. November 2014 nicht mehr anwendbar! In diesen Fällen müssen dann neue Energieausweise ausgestellt werden.